Зодчим на заметку.

[mgsupgs]

Сегодня будет весьма специфический пост, он в принципе адресован всем дамам и господам,
любым боком связанным со строительством и недвижимостью. Но не только им...

***

Кризис в недвижимости:

Поиск квартиры явно затянулся. Почти каждый вечер в течение последних двух недель я ходил в гости к незнакомым людям, смущенно вторгаясь в их неприятный и чужой быт.
Быстро угасающий интерес риэлторов к моим довольно скромным возможностям лишний раз иллюстрировал преимущества больших денег перед их дефицитом.
Протащив меня на скорость по очередной квартире и отплевавшись отработанной скороговоркой: «окошечки на юг – посмотрите – какой кафель – унитазик – комнатки светлые..», мои проводники по запутанным квартирно-коммунальным тропам уносились покорять зовущие вершины двухсотметровых сделок.
С Мариной я начал работать три дня назад, позвонив по телефону какого то агентства с типичным риэлторским названием. Судя по ее добросовестности, Марина и сама была не очень избалована миллионными контрактами, в итоге сегодня была предложена вроде бы подходящая мне скромная двушка.
Она ждала меня у подъезда, от скуки вопросительно заглядывая в лицо проходящим мимо мужчинам среднего возраста и среднего же внешнего достатка. Ее лицо показалось мне очень знакомым.
– Добрый вечер Марина, – я улыбнулся. В Марининых глазах прыгнуло ответное узнавание. «Школа или институт, скорее всего», – немного напрягся я.
Дверь открыла обрюзгшая полная женщина лет 45-ти, на ягодку она не потянула бы даже на фоне годичного воздержания и литра крепкого спиртного. Острый запах котов немного резал глаза, сами животные в количестве четырех прокатились по коридору занятые в какой-то своей военной игре. Марина, не разуваясь, прошла на кухню, сделав мне приглашающий жест. Ее движения почти дооформили знакомый образ. «Может в кабаке пересекались каком? А я бухой был и не помню? Буду ждать вспышек памяти или сведений со стороны..»
Из подъезда мы вышли уже через пять минут. «...Ну где же видел то ее??» - мысль терзала уже на границе узнавания.
– Мы же встречались, да? – прямой вопрос мне показался нормальным ходом, – вот только где не помню.
– Да. Встречались. В сауну на Ленина две недели назад вы с дружками девочек заказывали. День рождения отмечали...А как же.. сделок нет два месяца уже, вот и приходится пару раз в неделю по заказам гонять, – Марина вздохнула и оглянулась по сторонам, – ладно, идти надо.. что надумаешь по квартире этой – звони.

***
Казахские будни, сетябрь.

По поводу Казахстана могу сказать, что проблемы в строительной отрасли у нас действительно начались еще в конце лета прошлого года и они в значительной степени были связаны с возникшими уже тогда финансовыми проблемами в Западных ипотечных банках. Прежде всего возникли сложности с продолжением открытых еще в начале 2000-х г.г. нашим частным банкам кредитных линий на ипотечное строительство, составляющего основную долю общего финансирования. В связи с проблемами кредитования снизились объемы, темпы строительства, что в свою очередь поставило под вопрос залог под недвижимость, своевременный возврат средств. Получался замкнутый круг, спираль, уводившая в пике значительную часть строительной индустрии.
В России год назад особых проблем в строительной отрасли не замечалось. Недавно в Вестях услышал разговоры по поводу того, что Российское государство собирается выкупать у проблемных застройщиков квартиры с целью поддержать строительную отрасль. Наше правительство такое решение приняло еще в конце прошлого года и выделило из национального резерва сначала через банки второго уровня, а с лета 2008 г. через госхолдинг «Самрук- Казына» уже напрямую, минуя частные банки значительные финансовые средства, сведя до минимума проценты по кредитам, накручиваемые частными банками.
В настоящее время, по крайней мере в Астане практически еженедельно госкомиссии принимают жилые комплексы, вручая ключи поначалу обиженным дольщикам. По объему вводимого жилья последний квартал 2008 г. ожидается на уровне благополучного 2006 г. и значительно превысит объем второй половины 2007 года. Государством много выкупается жилья для социальной сферы, и не только для чиновников госаппарата. Подешевле рыночных, но не ниже себестоимости, уменьшив до разумных пределов получаемую ранее сверхприбыль риэлторов и застройщиков, наживавшихся на взвинчивании цен на жилье.
Инвесторы, застройщики обеспечиваются залогом, что в свою очередь как ожидается повлияет на кредитный рейтинг Казахстана. Но часть строительных фирм обанкротилась в конце прошлого и в течение 2008 года, кое кто уже сидит, кто в бегах. Не мало строек (до 30%) практически безнадежных, особенно имеющих низкий задел остановлены до лучших времен.
Но основное то, что несмотря на сложности инвестиционная привлекательность, доверие к Казахстану не снизилось. Возможно, это связано и с тем что РК предстоит в 2010 г. возглавить ОБСЕ , что так же не маловажно в плане индикатора внутренней стабильности и надежности государства как партнера.
Иностранные инвестиции (Ю/Корея, Япония, Турция, Италия) не только не выводятся, но и продолжают поступать. Арабы в Астане вкладывают 3 млрд.у.е. в свой инвестиционный проект, проходящий под очередным брендом Нормана Фостера - многофункционального комплекса «Abu Dhabi Plaza», со сроком окончания строительства до 2012 года, где кроме бизнес – центров – небоскребов высотой 60-90 этажей будет строится большой жилой комплекс с преобладанием арендного жилья. Менеджером проекта (техническим заказчиком) является арабская инвестиционая фирма, но основной объем СМР, разработка конструкторской документации, в том числе изыскания, привязка проекта к местным климатическим и геологическим условиям это наша работа - проектных и строительных фирм и часть из нее уже ведется.
Астана и Алматы это еще не весь Казахстан, но необходимо учитывать и то, что на эти два города приходится более 60% объема всей строительной и проектной продукции.
Если в начале 2007 г. в Астане насчитывалось 212 проектных фирм и фиромочек, то в настоящее время в основном остались проектные организации, выполняющие весь комплект ПСД – от эскизников до разработки проектов автоматики, слаботочки. Часть проектных фирм укрупнилась, объединившись, дополнив друг друга направлениями и квалифицированными специалистами. Если пару лет назад наши проектировщики работали в основном по Астане и Алматы, то сейчас по всему Казахстану. И не только - выходят с подрядами, разработкой проектов и для России (Москва, Питер, Омск ). Часть из ИТР наиболее крупных строительных корпораций, имеющих международные сертификаты ушли на подряд в Европу, Канаду.
Но думаю, что даже при самом благоприятном исходе, разрядке нынешней ситуации возврата к строительному буму, который начался у нас в конце 90-х и продолжался до средины прошлого года и едва не приведший всех и все к финансовой катастрофе уже не будет....

***

Проектные заморочки

Такое впечатление, что проектировщики вообще не понимают, как они работают и откуда берутся деньги...

для тех, кто думает, что деньги берутся из тумбочки:

1. Архитектор подписывает договор либо с инвестором, либо с девелопером.
2. Ни тот, ни другой ОБЫЧНО за свои деньги ничего не делает, ибо до кризиса на кредитные деньги и проектировать и строить было дешевле.
3. Кредитуют либо банки, либо инвестиционные фонды. Первых больше, вторых меньше.
4. У банков денег нет, потому что вместо того, чтобы вкладывать в акции не больше 20%, они вложили больше.
5. А фондовый рынок, на котором торгуют акциями - рухнул, - акции не стоят ничего, и активы банков сократились.
6. Кредиты банки не выдают. А если выдают, то под 30%, что делает инвестиционную деятельность, в том числе в области недвижимости, бессмысленной.

Выводы, я надеюсь, все смогут сделать сами. Однако резюмирую: впереди ЖОПА.

Относительно текущего состояния:
1. Проект, по которому год назад заключили договор - остановлен, ибо денег у Заказчика (Инвестора или Девелопера) нет.
2. Денег нет, потому что Заказчик не может перекредитоваться (получить новый кредит, погасив им старый, а разницу распихав по карманам).
3. Если Заказчик не может получить новый кредит, то он обязан хотя бы расплатиться за старый - первое сокращение издержек - неплатежи проектировщикам.

Выводы и здесь все смогут сделать сами. Однако резюмирую еще раз: впереди ЖОПА.

Архитектурные бюро сначала будут увольнять, потом сокращать зарплату, потом отправлять в отпуск, а потом закрываться.
Крупные заказы можно будет получить только у тех, у кого есть живые деньги - инвестфондов, госкорпораций, частников.
Но главное, что все будут ждать дна.
По логике оно наступит в феврале-марте, когда будет ясна отчётность по 4 кварталу и 2008 году.
Там-то и будет понятно, кого с нами нет, и кого скоро не будет.

***

Казахские будни, декабрь.

1. Квалифицированные проектировщики у которых зарплата была раздута, пьют горькую дома, так как в резюме пишут еще ту сказочную зарплату, а совесть не позволяет ниже свой труд продавать,

2. Всем строителям зарплату сократили в двое, сейчас они не строят а стоят и тупо смотрят в окна, обиженные, пол дня работают, а пол дня в окна смотрят

3. На промке бабушки как сидели на маленьком окладе так и сидят, даже не заметили кризис, вчера только разговаривал, их обычно не увольняют, они уходят от нас сами не по нашей воле =)

4. Студенты - сейчас у нас используют обратную сторону резюме как черновики для печати, приносят стопками каждый день, и факс работает со скоростью туалетной бумаги в офисном туалете, их в городе тысячи, а дизайнеров вообще как комаров.

5. Стройки - все стоят как в 90х, арматура заржевела, хозяева банкроты, можно играть в войнушки, как в старые 90е годы

6. Новые фирмы очень малы по три проектировщика, снимают однокомнатные квартиры (раньше у нас проектные конторы выбирали самые лучшие офисы, желательно в новостройках которые сами за проектировали)

7. Кризис - кризис как кризис, цемент втрое подешевел, арматура тоже, а продукты дорожают.

8. Жилье было 3500$ а стало 1500$

****

Проблемы квалификации.

Нефтебаксодождь последних лет показал, что при появлении первых же денег кадры в стране мгновенно кончились. Жалкие несколько миллионов человек, которые что-то могут делать, тонкая пленка умных, работящих и ответственных людей на болоте нумех и раздолбаев, были расхватаны как горячие пирожки. В битве за них бизнесмены вздули зарплаты до размеров, которые экономика не могла выдерживать без западных кредитов и инвестиций. Побочный результат - текучесть кадров, невозможность управлять персоналом, общая неэффективность и низкая производительность, причем везде - и в бизнесе и в госуправлении.

Казалось бы, что при таком спросе на квалифицированных людей должно было быть налажено конвейерное производство новых кадров. Но ничего подобного. Наоборот, студенты обнаглели. Приличных разбирали уже с третьего-четвертого курса, а остальные были так уверены в своей высокоценности, что, скажем в Москве, меньше $1.5-2К для начала карьеры уже и не обсуждали. Не работодатель выбирал работника, а работник предприятие, устраивая ему собеседование на тему соцпакета и кондиционирования офиса. Смысла умирать над учебниками ночи напролет не было.

Т.е. большие деньги, пришедшие к нам в обмен на нефть, выявили катастрофическую ситуацию с квалифицированными кадрами. Это, кстати, вторая причина после массовой коррупции, из-за которой нефтебаксовое изобилие не превратило страну в конфетку. А может и первая.

Не лучше была и ситуация с низкоквалифицированными рабочими. Деньги есть, а работать некому. Многие из нас слышали душераздирающие истории о том, как бизнесмен купил дорогую импортную сельхозтехнику и землю и вдруг выяснил, что местные крестьяне не пригодны к работе - пьют, неграмотны, немотивированы. Очень быстро выяснилось, что китайский крестьянин значительно превосходит российского по всем основным тактико-техническим характеристикам - дисциплинирован, не пьет, работает много и прилежно. То же можно сказать и о таджикских строителях. Дело ведь не только в том, что они дешевле - это мы себя патриотично обманываем.

Кстати, если бы не бытовой фашизм в среде молодежи из рабочего класса, то скорее всего, очень скоро в страну бы начали массово завозить индийских и вьетнамских программистов, испанских прорабов, американских маркетологов и т.д.

Так вот. Качество населения - это такая неполиткоректная категория. Многие любят язвить, что, дескать, другого народа у меня для тебя нет. Но если подумать, то это глупейшее и вреднейшее заявление. Человек требует культивации, ведь в своем природном состоянии - это дикарь и варвар. Качественное население - это и есть главный капитал страны, а вовсе не нефть. Почему доллар растет при кризисе в США? Видимо, потому что мир, включая россиян, уверен, что США как-нибудь выкрутится, а значит и доллары не обесценятся.


Население качественным само не становится. Что-то должно постоянно учить и окультуривать каждое новое поколение. И не так, как это делалось государственной системой при совке - учили на рабов разной квалификации, а окультуривали до уровня необходимого и достаточного для понимания госпропаганды. Кстати, зарплата учителей при совке была гораздо меньше, чем у крановщиков и фрезеровщиков, а зарплата доцентов не дотягивала до зарплаты портовых грузчиков.

Как именно нас надо окультуривать - я, конечно, не знаю. Но миллионы городских гопников и деревенских пьяниц, которые портят статистику, и с которых нельзя взять шерсти клок -- это наш потерянный потенциал. А ведь они могли бы быть финансовыми аналитиками, инженерами, чиновниками или классными строителями.

В общем, кризис вещь полезная. Это отличный повод подумать о том, что было не так. Лично я пришел к такому выводу - нужно начать экономить на всем, включая даже дороги, а большую долю госденег тратить на создание эффективной системы образования. Может быть нужно начать выписывать заграничных учителей. Не обязательно из Америки, может быть из Китая или Австралии, важно что лучших. Или наших молодых учителей отправлять в лучшие заграничные университеты и школы на стажировки. И школьников и студентов тоже. Ведь кадровая проблема в школах и вузах еще хуже, чем в бизнесе и госуправлении. Конечно нужно зарплаты учителям поднять, причем до уровня от $1-2К, иначе туда талантливые и амбициозные люди никогда не пойдут. Но как показал опыт с бизнесом - простое увеличение зарплат только портит людей и усугубляет кадровые проблемы

***

Восток дело тонкое Петруха!

Одно крупное предприятие с иностранным владельцем объявило об отправке 4000 рабочих и ИТР в отпуска б/содержания на 2 недели, но с 50% оплатой ( по коллективному договору). Это было в начале сентября, потом отпуска продлили, но обещали менять людей местами. В это же время один крупный банк обратился к руководству предприятия с просьбой - не отправлять в отпуска людей, набравших у них кредиты. А, типа, на остальных нам наплевать. Народ набрал кредиты для погашения кредитов и только сейчас притормозился.
На местные телеканалы названивают работяги и говорят о том, что им сократили рабочую неделю. Руководитель одного госпредприятия предложил сотрудникам из-за кризиса работать по 8 часов, но с оплатой 50% от оклада. Народ гордо отказался и спросил:-А что, разве у нас в стране кризис ? Начальник замахал руками, что никакого кризиса у нас нет. Так сказал президент и не надо сеять панику. Восток, по-прежнему, - дело тонкое.

(c) Сборная солянка.