Кризис недвижимости

[mgsupgs]

 

Слухи о замене смертной казни ипотекой под 25% годовых в валюте, оказались уткой. В
Министерстве экономики сообщили, что нововведение принято пока только в
Нижегородской области, да и то в качестве эксперимента.

***


Кризис на рынке недвижимости Сочи.

Поиск квартиры явно затянулся. Почти каждый вечер в течение последних двух недель я ходил в гости к незнакомым людям, смущенно вторгаясь в их неприятный и чужой быт.
Быстро угасающий интерес риэлторов к моим довольно скромным возможностям лишний раз иллюстрировал преимущества больших денег перед их дефицитом.
Протащив меня на скорость по очередной квартире и отплевавшись отработанной скороговоркой: «окошечки на юг – посмотрите – какой кафель – унитазик – комнатки светлые..», мои проводники по запутанным квартирно-коммунальным тропам уносились покорять зовущие вершины двухсотметровых сделок.
С Мариной я начал работать три дня назад, позвонив по телефону какого то агентства с типичным риэлторским названием. Судя по ее добросовестности, Марина и сама была не очень избалована миллионными контрактами, в итоге сегодня была предложена вроде бы подходящая мне скромная двушка.
Она ждала меня у подъезда, от скуки вопросительно заглядывая в лицо проходящим мимо мужчинам среднего возраста и среднего же внешнего достатка. Ее лицо показалось мне очень знакомым.
– Добрый вечер Марина, – я улыбнулся. В Марининых глазах прыгнуло ответное узнавание. «Школа или институт, скорее всего», – немного напрягся я.
Дверь открыла обрюзгшая полная женщина лет 45-ти, на ягодку она не потянула бы даже на фоне годичного воздержания и литра крепкого спиртного. Острый запах котов немного резал глаза, сами животные в количестве четырех прокатились по коридору занятые в какой-то своей военной игре. Марина, не разуваясь, прошла на кухню, сделав мне приглашающий жест. Ее движения почти дооформили знакомый образ. «Может в кабаке пересекались каком? А я бухой был и не помню? Буду ждать вспышек памяти или сведений со стороны..»
Из подъезда мы вышли уже через пять минут. «...Ну где же видел то ее??» - мысль терзала уже на границе узнавания.
– Мы же встречались, да? – прямой вопрос мне показался нормальным ходом, – вот только где не помню.
– Да. Встречались. В сауну на Ленина две недели назад вы с дружками девочек заказывали. День рождения отмечали...А как же.. сделок нет два месяца уже, вот и приходится пару раз в неделю по заказам гонять, – Марина вздохнула и оглянулась по сторонам, – ладно, идти надо.. что надумаешь по квартире этой – звони.

(c) ЖЖ

****

странно читать вялые всхлипывания зодчих по поводу кризиса...
такое впечатление, что проектировщики вообще не понимают, как они работают и откуда берутся деньги...

для тех, кто думает, что деньги берутся из тумбочки:

1. Архитектор подписывает договор либо с инвестором, либо с девелопером.
2. Ни тот, ни другой ОБЫЧНО за свои деньги ничего не делает, ибо до кризиса на кредитные деньги и проектировать и строить было дешевле.
3. Кредитуют либо банки, либо инвестиционные фонды. Первых больше, вторых меньше.
4. У банков денег нет, потому что вместо того, чтобы вкладывать в акции не больше 20%, они вложили больше.
5. А фондовый рынок, на котором торгуют акциями - рухнул, - акции не стоят ничего, и активы банков сократились.
6. Кредиты банки не выдают. А если выдают, то под 30%, что делает инвестиционную деятельность, в том числе в области недвижимости, бессмысленной.

Выводы, я надеюсь, все смогут сделать сами. Однако резюмирую: впереди ЖОПА.

Относительно текущего состояния:
1. Проект, по которому год назад заключили договор - остановлен, ибо денег у Заказчика (Инвестора или Девелопера) нет.
2. Денег нет, потому что Заказчик не может перекредитоваться (получить новый кредит, погасив им старый, а разницу распихав по карманам).
3. Если Заказчик не может получить новый кредит, то он обязан хотя бы расплатиться за старый - первое сокращение издержек - неплатежи проектировщикам.

Выводы и здесь все смогут сделать сами. Однако резюмирую еще раз: впереди ЖОПА.

Архитектурные бюро сначала будут увольнять, потом сокращать зарплату, потом отправлять в отпуск, а потом закрываться.
Крупные заказы можно будет получить только у тех, у кого есть живые деньги - инвестфондов, госкорпораций, частников.
Но главное, что все будут ждать дна.
По логике оно наступит в феврале-марте, когда будет ясна отчётность по 4 кварталу и 2008 году.
Там-то и будет понятно, кого с нами нет, и кого скоро не будет.

***

Кризис с человеческим лицом?

Я расскажу вам о казахстанском кризисе "с человеческим лицом".
Одно крупное предприятие с иностранным владельцем объявило об отправке 4000 рабочих и ИТР в отпуска б/содержания на 2 недели, но с 50% оплатой ( по коллективному договору). Это было в начале сентября, потом отпуска продлили, но обещали менять людей местами. В это же время один крупный банк обратился к руководству предприятия с просьбой - не отправлять в отпуска людей, набравших у них кредиты. А, типа, на остальных нам наплевать. Народ набрал кредиты для погашения кредитов и только сейчас притормозился.
На местные телеканалы названивают работяги и говорят о том, что им сократили рабочую неделю. Руководитель одного госпредприятия предложил сотрудникам из-за кризиса работать по 8 часов, но с оплатой 50% от оклада. Народ гордо отказался и спросил:-А что, разве у нас в стране кризис ? Начальник замахал руками, что никакого кризиса у нас нет. Так сказал президент и не надо сеять панику.
Восток, по-прежнему, - дело тонкое. И не надо сравнивать нас с Россией. Мы из ..... выбираться начали только года 4 и опять туда же.

***

По поводу Казахстана могу сказать, что проблемы в строительной отрасли у нас действительно начались еще в конце лета прошлого года и они в значительной степени были связаны с возникшими уже тогда финансовыми проблемами в Западных ипотечных банках. Прежде всего возникли сложности с продолжением открытых еще в начале 2000-х г.г. нашим частным банкам кредитных линий на ипотечное строительство, составляющего основную долю общего финансирования. В связи с проблемами кредитования снизились объемы, темпы строительства, что в свою очередь поставило под вопрос залог под недвижимость, своевременный возврат средств. Получался замкнутый круг, спираль, уводившая в пике значительную часть строительной индустрии.
В России год назад особых проблем в строительной отрасли не замечалось. Недавно в Вестях услышал разговоры по поводу того, что Российское государство собирается выкупать у проблемных застройщиков квартиры с целью поддержать строительную отрасль. Наше правительство такое решение приняло еще в конце прошлого года и выделило из национального резерва сначала через банки второго уровня, а с лета 2008 г. через госхолдинг «Самрук- Казына» уже напрямую, минуя частные банки значительные финансовые средства, сведя до минимума проценты по кредитам, накручиваемые частными банками.
В настоящее время, по крайней мере в Астане практически еженедельно госкомиссии принимают жилые комплексы, вручая ключи поначалу обиженным дольщикам. По объему вводимого жилья последний квартал 2008 г. ожидается на уровне благополучного 2006 г. и значительно превысит объем второй половины 2007 года. Государством много выкупается жилья для социальной сферы, и не только для чиновников госаппарата. Подешевле рыночных, но не ниже себестоимости, уменьшив до разумных пределов получаемую ранее сверхприбыль риэлторов и застройщиков, наживавшихся на взвинчивании цен на жилье.
Инвесторы, застройщики обеспечиваются залогом, что в свою очередь как ожидается повлияет на кредитный рейтинг Казахстана. Но часть строительных фирм обанкротилась в конце прошлого и в течение 2008 года, кое кто уже сидит, кто в бегах. Не мало строек (до 30%) практически безнадежных, особенно имеющих низкий задел остановлены до лучших времен.
Но основное то, что несмотря на сложности инвестиционная привлекательность, доверие к Казахстану не снизилось. Возможно, это связано и с тем что РК предстоит в 2010 г. возглавить ОБСЕ , что так же не маловажно в плане индикатора внутренней стабильности и надежности государства как партнера.
Иностранные инвестиции (Ю/Корея, Япония, Турция, Италия) не только не выводятся, но и продолжают поступать. Арабы в Астане вкладывают 3 млрд.у.е. в свой инвестиционный проект, проходящий под очередным брендом Нормана Фостера - многофункционального комплекса «Abu Dhabi Plaza», со сроком окончания строительства до 2012 года, где кроме бизнес – центров – небоскребов высотой 60-90 этажей будет строится большой жилой комплекс с преобладанием арендного жилья. Менеджером проекта (техническим заказчиком) является арабская инвестиционая фирма, но основной объем СМР, разработка конструкторской документации, в том числе изыскания, привязка проекта к местным климатическим и геологическим условиям это наша работа - проектных и строительных фирм и часть из нее уже ведется.
Астана и Алматы это еще не весь Казахстан, но необходимо учитывать и то, что на эти два города приходится более 60% объема всей строительной и проектной продукции.
Если в начале 2007 г. в Астане насчитывалось 212 проектных фирм и фиромочек, то в настоящее время в основном остались проектные организации, выполняющие весь комплект ПСД – от эскизников до разработки проектов автоматики, слаботочки. Часть проектных фирм укрупнилась, объединившись, дополнив друг друга направлениями и квалифицированными специалистами. Если пару лет назад наши проектировщики работали в основном по Астане и Алматы, то сейчас по всему Казахстану. И не только - выходят с подрядами, разработкой проектов и для России (Москва, Питер, Омск ). Часть из ИТР наиболее крупных строительных корпораций, имеющих международные сертификаты ушли на подряд в Европу, Канаду.
Но думаю, что даже при самом благоприятном исходе, разрядке нынешней ситуации возврата к строительному буму, который начался у нас в конце 90-х и продолжался до средины прошлого года и едва не приведший всех и все к финансовой катастрофе уже не будет....

***
 

(с) БСК